Leserbrief an die ImmobilienZeitung

Leserbrief an die ImmobilienZeitung vom 10.12.2009 von Irene Lindner, Geschäftsführerin des Fenus Institut, Magdeburg und von der Industrie- und Handelskammer zu Berlin 
öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
für Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken

Leserbrief an die ImmobilienZeitung vom 10.12.2009

Die Herren Doetsch und Tertüne haben aus Sicht einer Bank das Erbbaurecht hinterfragt ohne das Instrument Erbbaurecht richtig darzustellen. Erläutert wurde es mit einer Grafik, die wir alle unter einer anderen Überschrift längst kennen: Wer eine Wohnung mietet, zahlt immer mehr. Und dennoch mieten Millionen Deutsche. Weniger als die Hälfte besitzt Wohneigentum.

Warum wird das seit Jahrhunderten bestehende Erbbaurecht immer wieder einseitig hinterfragt? Begriffe stehen im Weg. Das Wort Erbbauzins suggeriert, das Erbbaurecht sei eine Finanzierungsform. Das Wort Erbbauzins wurde 1900 mit dem Bürgerlichen Gesetzbuch eingeführt. Vorher sagte man Erbleihe, Erbpacht. Hier wurde das Richtige ausgedrückt: Es handelt sich um ein Entgelt für die Möglichkeit, ein Grundstück zu nutzen. Ähnlich der Miete, die heute auch kaum noch jemand als Mietzins bezeichnet.

Pachtet man ein Grundstück kurzfristig, beträgt die Jahrespacht üblicherweise 4% des Bodenwerts. Das Erbbaurecht ist ein auf lange Zeit gesichertes Pachtverhältnis, ein grundstücksgleiches Recht für das ein eigenes Grundbuch angelegt wird. Übliche Erbbauzinssätze für Wohnen liegen je nach Lage zwischen 3% und 5%. Das ist in Anbetracht der Sicherheit des Rechts ein angemessenes Entgelt.

Wie kann der Erbbauzins angepasst werden? Erbbauverträge nach dem zweiten Weltkrieg sahen in der Regel die Anpassung entsprechend der Bodenwertsteigerung vor. Dies stoppte 1974 aber der Gesetzgeber, denn diese Steigerungen lagen mitunter deutlich etwa über der allgemeinen Preissteigerungsrate. Maximal darf seither entsprechend der „Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse“ und frühestens alle drei Jahre angepasst werden. In der Praxis ergaben sich hieraus Steigerungen um rund 10% alle drei Jahre. Vergleichen wir wieder mit der Miete: Erhöht werden darf die Miete alle drei Jahre maximal 20%, d.h. das Doppelte gegenüber dem Erbbauzins.

Umgekehrt ist daher zu fragen: warum ist jemand überhaupt bereit, ein Erbbaurecht zu vergeben? Denn in Relation zum Grundstückswert, so die Erfahrung der vergangenen Jahrzehnte, sinkt der Wert des Erbbauzinses immer tiefer. Nach 50 Jahren kann so ein anfänglich vereinbarter Erbbauzins von 5% weniger als 1% des Grundstückswerts betragen. Die Vergabe von Erbbaurechten ist eine Form des Vermögenserhalts. Erbbaurechtsgeber setzen auf einen stetigen, risikoarmen Cash-Flow. Im Falle einer Inflation kann der Wertverlust bei der nächsten Erbbauzinserhöhung geltend gemacht werden. Das geht bei der Miete so nicht.

Was bietet sich schließlich mehr für die Vergabe von Erbbaurechten an als eine Eigentumswohnung? Dem Eigentümer gehört nur die Wohnung – nicht die aufstehenden Wände und Fundamente. Da braucht er auch das Grundstück nicht. Er leiht es. Erbbauzinsen sind Kosten vor Steuern. Die vielen Käufer solcher Anlagen bestätigen, dass das Erbbaurecht hier richtig angewandt ist. Immerhin beruht 5% des Wohneigentums in Deutschland auf Erbbaurechten. Kompetente Beratung in der nicht einfachen Materie macht das Erbbaurecht zu einem geeigneten Instrument der Eigentumsbildung.