Fragen & Antworten
Fragen und Antworten
Wo liegen die Unterschiede zwischen dem Erbbaurecht und dem Sale-And-Lease-back-Verfahren?
Was passiertt, wenn ein Erbbauvertrag abläuft?
Wie und wo wird das Erbbaurecht eingerichtet?
Wer zahlt bei Erbbau die Grunderwerbssteuer?
Darf ein Erbbaurecht-Nehmer auf dem Erbbau-Grundstück Anbauten vornehmen?
Kann ein Erbbauvertrag weitervererbt werden?
Was geschieht mit dem Erbbauvertrag, wenn der Erbbaugeber Insolvenz anmeldet?
Wer steht bei einem Erbbauvertrag im Grundbuch?
Kann ein Erbbaurecht auf jedes Grundstück bestellt werden?
Was geschieht, wenn der Erbbaunehmer den Erbbauzins nicht mehr bezahlen kann?
Wo liegen die Unterschiede zwuischen dem Erbbaurecht und dem Sale-And-Lease-back-Verfahren?
Im Unterschied zum Sale-And-Lease-Back-Verfahren wird bei Bestellung eines Erbbaurechts auf einer bebauten Liegenschaft nur das Grundstück veräußert, nicht jedoch auch die darauf befindlichen Gebäude. Es entsteht also kein Mietverhältnis für Gebäude wie beim Sale-And-Lease-Back-Verfahren. Die Folgen: Der Erbaurecht-Nehmer erhält mit dem Erbbaurecht sogenannte grundstücksgleiche Rechte. Auch kann er als Eigentümer jederzeit über seinen Gebäudebestände verfügen. Für Kommunen ergibt sich hieraus der Vorteil, dass sie ihren sozialen Verpflichtungen nachkommen und die politische Diskussion um einen Verkauf vermeiden können. Denn sie bleiben als Gebäude-Eigentümer ja auch Vermieter und damit Ansprechpartner der Mieter.
Was passiert, wenn ein Erbbauvertrag abläuft?
Im Regelfall wird der Erbbauvertrag um eine weitere Laufzeit verlängert, wobei die Bodenwerte den aktuellen Gegebenheiten agepasst werden. Oder der Erbbaurecht-Nehmer erhält nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrags eine Entschädigung für das dann an den Erbbaurechts-Geber fallende Gebäude - in aller Regel anteilig der Höhe des Verkehrswertes der Gebäude.
Was ändert sich für Mieter, wenn auf das Grundstück eines Mehrfamilienhaus das Erbbaurecht bestellt wird?
Weil diese Veränderungen nur das Grundstück und nicht das Gebäude betreffen, ändert sich nichts für Mieter. Denn die auf dem Grundstück stehenden Gebäude verbleiben nach wie vor im Eigentum ihres auch vormailgen Hausbesitzers.
Wie und wo wird das Erbbaurecht eingerichtet?
Beim Amtsgericht wird das Erbbaurecht auf einem besonderen Erbbau-Grundbuchblatt eingetragen.
Wie hoch ist der Erbbauzins?
Im Regelfall beträgt der Erbbauzinsfür Wohnimmobilien jährlich zwischen drei und fünf
Prozent des Grundstückswertes. In einer jüngsten Befragung
von 126 Kommunen mit mehr als 25.000 Einwohnern wurde ein durchschnittlicher Erbbauzins von
3,6 Prozent ermittelt. Vertraglich kann der Erbbauzins in festgelegten
Intervallen an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten
Verbraucherpreisindex angepasst werden. Stets sollte die Höhe des
Erbbauzinses auch in Relation zu erzielbaren Mieterträgen eines Gebäudes
gesehen werden. So beträgt der Zins normalerweise weniger als 20 Prozent
der Nettokaltmieten. Daher können die Kosten auch unter denen eines
Hypotheken-Kredits liegen.
Wer zahlt beim Erbbau die Grunderwerbssteuer?
Regelmäßig der Erbbaurecht-Nehmer. Auch ist er als Gebäudeeigentümer für die Erschließungskosten sowie für die Versicherungen - etwa gegen Brand-, Sturm-, Heizöl- oder Wasserschäden - verantwortlich.
Darf ein Erbbaurecht-Nehmer auf dem Erbbau-Grundstück Anbauten vornehmen?
Prinzipiell ja, Erbbaurecht-Verträge sehen diese Möglichkeit zumeist vor. Zu beachten sind natürlich immer behördliche Auflagen, ob also dafür Genehmigungen erforderlich werden.
Kann ein Erbbauvertrag vererbt werden?
Allein schon wegen der langen Laufzeit - in der Regel 99 oder gar 198 Jahre - kann ein Erbbaurecht-Vertrag vererbt oder auch verschenkt werden.
Was geschieht mit dem Erbbauvertrag, wenn der Erbbaugeber Insolvenz anmeldet?
In diesem Fall hat der Erbbaurecht-Nehmer in aller Regel ein Vorkaufsrecht für das Grundstück. Nimmt er dieses nicht wahr, kann der neue Besitzer entweder den bestehenden Erbbauvertrag übernehmen oder auch mit dem Erbbaurecht-Nehmer einen neuen Vertrag aushandeln.
Wer steht bei einem Erbbauvertrag im Grundbuch?
Es gibt ein spezielles Erbbau-Grundbuch, in das der Erbbaurecht-Nehmer notariell beglaubigt eingetragen wird. Der Erbbaurecht-Geber bleibt Grundstückseigentümer im "normalen" Grundbuch.
Kann ein Erbbaurecht auf jedes Grundstück bestellt werden?
Grundsätzlich kann auf jedes Grundstück das Erbbaurecht bestellt werden. Viele Kommunen bewirtschaften Wohngebäude, Geschäftsgebäude, Freizeit- oder Sportanlagen nach diesem Prinzip. Auch wenn von „Baurecht" die Rede ist, muss ein Erbbaurechts-Grundstück nicht zwangsläufig neu bebaut werden. Im Gegenteil: Gerade bei bestehenden älteren Gebäuden und insbesondere bei denkmalgeschützten Bauten wird dieses Recht häufig angewandt.
Was geschieht, wenn der Erbbaunehmer den Erbbauzins nicht mehr bezahlen kann?
Wenn der Erbbauberechtigte mit seinen Zinsen zwei Jahre in Verzug ist, wenn er einen Insolvenzantrag über sein Vermögen stellt, wenn Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Erbbaurechts angeordnet wird oder er sein Haus nicht vertragsgemäß versichert hat, tritt der sogenannte Heimfall ein, d.h. die Rückgabe an den Grundstückseigentümer. Es können darüber hinaus noch andere Vertragsinhalte vereinbart werden.
